受惠利率見頂及經濟築底，REIT評價具吸引力

隨著美國升息循環進入尾聲，在景氣可望避免衰退的前提下，市場普遍期待明（2024）年經濟將重新進入成長軌道，而去年下跌25%的全球REIT指數，則是在利率可望見頂及經濟成長築底的情況下，現階段的評價已相對具有吸引力。

觀察全球房地產行業，目前基本面穩健且評價合理，下檔風險有限，投資人靜待經濟成長落底反彈，並聚焦三大投資主題。首先是住宅市場落底回升的投資標題，例如香港地產受惠於香港人才計畫及新加坡打房政策，未來人口可望回流香港；而澳洲人口成長率位居已開發國家之冠，澳洲開發商的前景亦相對樂觀。

其次是供需情況健康的美國物流、數據中心、自存倉儲REITs等產業，由於銀行開發貸款批准速度放慢，因而減緩新供應推出時間，讓REIT次產業的供需維持平衡狀態；第三則是受惠於貨幣環境寬鬆，評價具吸引力的日本REIT及開發商。

在矽谷銀行事件之後，投資人關注未來美國商業不動產（例如辦公大樓）及其抵押貸款可能引發的問題。事實上，目前商業地產的資產負債表遠較2008年發生次貸風暴當年健康，而且商業不動產的組成及融資方式相當多元，即使辦公大樓也僅佔整體REIT資產的15%，另銀行近期收緊流動性，也將限制未來不動產供應，並支撐未來租金增長。

從地產價格來看，除非景氣出現機率相對低的硬著陸，否則目前REIT價格已充分反映升息影響。此外，全球REIT平均股息率5.57%，與美國十年公債殖利率3.44%的利差約2.13，明顯大於平均歷史利差，意味著全球REIT的評價已相對具有吸引力。

各國REIT利差情況

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